היטל השבחה: המדריך המלא לבעלי נכסים – מהו המס ומתי ניתן לקבל פטור?
עבור בעלי נכסים ומגרשים בישראל, המפגש עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עשוי להסתיים לעיתים קרובות בדרישת תשלום משמעותית המכונה “היטל השבחה”. מדובר באחד המסים המורכבים והמשפיעים ביותר על כדאיותן של עסקאות נדל”ן ופרויקטים של בנייה.
בניגוד למס שבח, המשולם למדינה (רשות המיסים) על הרווח הריאלי במכירה, היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית. ההיגיון העומד בבסיסו הוא חברתי: אם העירייה השקיעה בתכנון והחליטה להעלות את שווי הקרקע שלכם (למשל על ידי מתן זכויות לבניית קומה נוספת), עליכם לחלוק מחצית מהתעשרות זו עם הקהילה, כדי שהרשות תוכל להשקיע בתשתיות, פארקים ומבני ציבור.
1. מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין או על חוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית. התשלום נדרש כאשר שווי המקרקעין עלה עקב אחת משלוש פעולות תכנוניות:
- אישור תוכנית בניין עיר (תב”ע): למשל, שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים, או הוספת זכויות בנייה במגרש קיים.
- אישור הקלה: אישור לבנות בסטייה קלה מהתוכנית הקיימת (למשל בנייה קרובה יותר לקו המגרש).
- אישור שימוש חורג: אישור להשתמש בנכס למטרה שאינה תואמת את ייעודו המקורי (למשל הפיכת דירת מגורים לגן ילדים או למשרד).
2. כמה משלמים? שיטת החישוב
גובה ההיטל קבוע בחוק ועומד על 50% מגובה ההשבחה.
איך קובעים את סכום ההשבחה? הוועדה המקומית שולחת שמאי מטעמה שמעריך את שווי הנכס בשני מצבים:
- מצב קודם: שווי הנכס ללא זכויות הבנייה החדשות.
- מצב חדש: שווי הנכס לאחר אישור התוכנית/ההקלה. ההפרש בין שני המצבים הוא “ההשבחה”, וממנו תדרשו לשלם מחצית. הסכום מוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (הנמוך מביניהם) מיום אישור התוכנית ועד יום התשלום בפועל.
3. מתי משלמים את ההיטל? (“מימוש זכויות”)
חשוב להבין כי חובת התשלום אינה נוצרת ברגע אישור התוכנית, אלא ברגע המימוש. קיימים שלושה מצבי מימוש עיקריים:
- מכירת הנכס: העברת הזכויות לאחר (למעט העברה מכוח ירושה). זהו המקרה הנפוץ ביותר שבו המוכר מופתע לגלות חוב של עשרות אלפי שקלים שמונע ממנו לקבל אישור עירייה לטאבו.
- קבלת היתר בנייה: אם החלטתם לבנות בפועל את הזכויות שהתווספו (למשל להוסיף חדר על הגג), תדרשו לשלם את ההיטל כתנאי לקבלת ההיתר.
- תחילת שימוש בפועל: במקרה של שימוש חורג.
4. פטורים מהיטל השבחה: מי זכאי?
החוק מכיר במספר מקרים שבהם, למרות שהנכס הושבח, בעליו לא יידרש לשלם את ההיטל (או ישלם חלקית). הנה הפטורים המרכזיים בשנת 2026:
א. פטור למגורים (סעיף 19(ג) לתוספת השלישית)
זהו הפטור הנפוץ ביותר. בעל נכס המרחיב את דירת המגורים שלו או בונה דירה חדשה על מגרשו, יהיה פטור מהיטל השבחה על שטח של עד 140 מ”ר (כולל השטח הקיים). התנאי: בעל הנכס או קרובו חייבים להתגורר בדירה במשך 4 שנים לפחות מיום סיום הבנייה. אם הנכס נמכר לפני תום 4 השנים, הפטור יתבטל והמוכר יידרש לשלם את ההיטל רטרואקטיבית.
ב. התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ”א 38)
במטרה לעודד חיזוק מבנים, קיימים פטורים נרחבים:
- תמ”א 38: לרוב קיים פטור מלא מהיטל השבחה על זכויות מכוח התוכנית הארצית לחיזוק מבנים.
- פינוי בינוי: הממשלה והרשויות המקומיות מעניקות פטור מלא או חלקי (לרוב 25% או 50% מההיטל הרגיל) כדי להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
ג. יישובי ספר ואזורי שיקום
מקרקעין הנמצאים באזורי שיקום שכונות או ביישובים שהוכרזו כיישובי ספר עשויים להיות פטורים מהיטל השבחה, בכפוף להחלטות הממשלה והרשות המקומית.
ד. מוסדות ללא כוונת רווח (מלכ”ר)
נכסים המשמשים למטרות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה או סעד, ושאין בהם כוונת רווח, זכאים לפטור מהיטל השבחה כל עוד הנכס משמש למטרות אלו.
ה. נגישות
השבחה הנובעת מהתקנת מעלית או בניית פיר מעלית לצורך הנגשה לאנשים עם מוגבלות, פטורה מהיטל השבחה.
5. איך מערערים על גובה ההיטל?
אל תקבלו את שומת הוועדה המקומית כגזירה משמים. במקרים רבים, שמאים מטעם הוועדה נוטים להערכות שווי גבוהות מדי. קיימות שתי דרכים להתמודד עם שומה גבוהה:
- שמאי מכריע: זהו המסלול הנפוץ ביותר. בעל הנכס שוכר שמאי מקרקעין מטעמו שמכין “שומה אחרת”. אם אין הסכמה, פונים למועצת השמאים שממנה “שמאי מכריע”. החלטתו היא מחייבת, אך ניתן לערער עליה לוועדת הערר.
- ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה: מיועדת למקרים בהם המחלוקת היא משפטית (למשל, האם בכלל קיימת חובת תשלום או האם חל פטור) ולא רק שמאית.
6. דגשים חשובים לפני מכירת דירה
לפני שאתם חותמים על חוזה מכר, חובה לבצע בדיקה מקדימה:
- בדיקת חשיפה: פנו לשמאי מקרקעין כדי שיעריך האם קיימת חשיפה להיטל השבחה. לפעמים קיימת תוכנית שאושרה לפני 10 שנים ולא ידעתם עליה, והיא תדרוש מכם תשלום של מאות אלפי שקלים ביום המכירה.
- סעיף בחוזה: בחוזה המכר המקובל, המוכר נושא בהיטל ההשבחה על תוכניות שאושרו עד יום החתימה, והקונה על תוכניות שיאושרו לאחר מכן. ודאו שהסעיף הזה ברור.
סיכום
היטל השבחה הוא מס “חבוי” שעלול להפוך עסקת נדל”ן רווחית להפסדית אם לא נערכים אליו נכון. עם זאת, הבנה של מנגנוני הפטור (במיוחד פטור ה-140 מ”ר והתחדשות עירונית) ושימוש בזכות למינוי שמאי מכריע, יכולים לחסוך לבעלי נכסים סכומי כסף אדירים.
קיבלתם דרישת תשלום מהוועדה המקומית? מתכננים למכור נכס וחוששים מהיטל השבחה? משרדנו מלווה בעלי נכסים מול הוועדות המקומית, בניהול הליכים מול שמאי מכריע ובהגשת בקשות פטור מורכבות. אנו נדאג שלא תשלמו שקל אחד מעבר למה שהחוק מחייב.
צרו קשר עוד היום לתיאום בדיקת חשיפה להיטל השבחה וייעוץ שמאי-משפטי.
האם תרצה שאפיק עבורך רשימת מסמכים הנדרשת לצורך הגשת בקשה לפטור “140 מ”ר” בעת בניית בית פרטי?